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하우징

어포더블 하우징 (LIHTC)

저소득층 주택 세액 공제(Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC) 프로그램은 연방 정부가 민간 개발사에 세액공제(Tax Credit)를 제공하고, 개발사는 이를 투자자에게 매각해 저렴한 임대주택을 건설·운영하는 프로그램으로 일반 공공주택과 달리 ‘지역 소득 수준’에 맞춘 고정 임대료 체계로 운영됩니다.

자격 요건

  • 소득 한도: 대부분의 LIHTC 단지는 지역 중간 소득(AMI) 50% 또는 60% 이하가 기준이며, 일부 단지는 평균소득 테스트(AIT)를 적용해 최대 80%까지 허용되기도 합니다.
  • 자산 심사: 은행 잔고, 주식, 부동산 등 자산에서 발생하는 수익(이자, 배당 등)은 연간 소득에 포함되어 소득 심사에 영향을 줄 수 있습니다.
  • 직접 신청: 각 아파트 관리 사무소 또는 해당 단지의 행정 대리인(Administrative Agent)을 통해 개별적으로 신청하며, 대기 명단(Waiting List) 확인이 필수입니다.

임대료 결정 원리

어포더블 하우징의 임대료는 개인 소득이 아닌, 해당 지역 중간 소득(Area Median Income. AMI)에 따라 미리 정해집니다.

  • 고정 금액: 임대료는 해당 AMI 비율 소득의 30%를 초과할 수 없는 수준으로 책정됩니다.
  • 최소 소득 요건: 정부 보조금이 매달 지급되지 않으므로, 세입자는 정해진 임대료를 지불할 수 있는 최소한의 소득이 있음을 증명해야 합니다.
  • 임대료 조정: HUD MTSP(Multifamily Tax Subsidy Projects) 한도 변화에 따라 임대료가 오를 수 있습니다. 단, 개별 단지 정책에 따라 달라질 수 있습니다.

뉴저지 (Region 1) 소득 제한 (2025)

해당 지역: Bergen, Hudson, Passaic, Sussex 카운티

어포더블 하우징 입주를 위해 가구원 수에 따른 연간 총소득(Gross Income)이 아래 금액 이하여야 합니다.

가구
인원		30% AMI
(Very Low)		50% AMI
(Low)		60% AMI
(Typical LIHTC)		80% AMI
(Moderate)
1인 가구$26,730$44,550$53,460$71,280
2인 가구$30,540$50,900$61,080$81,440
3인 가구$34,350$57,250$68,700$91,600
4인 가구$38,160$63,600$76,320$101,760
5인 가구$41,220$68,700$82,440$109,920

출처: HUD FY2025 MTSP Income Limits (huduser.gov/portal/datasets/mtsp.html)

최저 소득

정부에서 정한 최고 한도(위의 표) 외에, 아파트 관리실에서는 임대료 지불 능력을 확인하기 위해 보통 임대료의 2.5배에 해당하는 월 소득을 요구합니다.

뉴저지 (Region 1) 예상 임대료

유틸리티 포함 여부에 따라 달라질 수 있지만, 대략적인 가이드라인은 다음과 같습니다.

  • 1 Bedroom (50% AMI 기준): 약 $1,100 ~ $1,200
  • 2 Bedroom (50% AMI 기준): 약 $1,350 ~ $1,500
  • 3 Bedroom (50% AMI 기준): 약 $1,550 ~ $1,750

소득 재인증(Recertification)

입주 후에도 매년 가구 소득과 구성원 변화를 관리 사무소에 보고해야 합니다.

  • 140% 규칙 (세입자 보호): 재심사 시 소득이 입주 당시 기준보다 높아졌더라도, 현재 적용되는 소득 한도(AMI 기반)의 140%를 초과하지 않는다면 계속 거주할 수 있습니다.
  • 초과 시 조치: 소득이 140%를 초과하더라도 즉시 퇴거당하지는 않습니다. 다만, 소득이 140%를 초과하면 건물 내 다음 공실 유닛은 자격 있는 저소득 가구에 배정되며, 본인 유닛은 임대료가 유지됩니다.

가구 구성원 변화 규정

  • 가구원 추가: 새로 들어오는 성인의 소득을 합산하여 자격 심사를 다시 받습니다. 승인 없는 동거는 리스 위반으로 퇴거 사유가 됩니다.
  • 가구원 감소: 가족이 나가서 유닛 크기에 비해 인원이 너무 적어지면 건물 정책에 따라 이동을 요청받을 수 있습니다 (단지마다 다름)
  • 학생 가구 제한: 가구원 전체가 ‘풀타임 학생(Full-time Student)’으로만 구성될 경우 입주 자격이 제한될 수 있습니다. (단, 싱글 맘/대디, 복지 혜택 수혜자 등 예외 조항 존재)

신청 및 문의

  • NJHRC (뉴저지 주택 리소스 센터)
    • 뉴저지주 전체의 공실 및 대기 명단 정보를 검색할 수 있는 가장 공신력 있는 사이트입니다.
  • Affordable Homes New Jersey (CGP&H)
    • CGP&H는 뉴저지주 내 30개 이상 카운티의 어포더블 주택 행정 대리인으로, 프로필 등록 시 여러 대기 명단에 한 번에 지원 가능합니다
  • Piazza & Associates 
    • 각 타운별 전용 단지와 민간 아파트 정보를 상세히 제공하는 민간 사이트로, 지역별 소득 제한표를 확인하기 좋습니다.
  • AWCA에서 관련 상담을 무료로 제공해 드립니다 (201-862-1665 / info@awcanj.org)

참고 자료

리소스

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