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리버스 모기지 (Reverse Mortgage)

리버스 모기지(Reverse Mortgage)는 62세 이상 고령자가 주택 자산(Equity)을 담보로 현금을 수령하면서 평생 거주할 수 있도록 설계된 대출입니다. 가장 대표적인 상품은 연방 주택청(FHA)이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)입니다.

자격 요건

연령: 만 62세 이상 / 62세 미만 배우자는 비차입 배우자(Non-Borrowing Spouse)로 등록할 경우, HUD 자격 요건 충족 시 배우자 사망 후에도 거주권을 보호받을 수 있습니다. (별도 자격 요건 확인 필요)
거주 조건: 해당 주택이 반드시 주 거주지(Principal Residence)여야 하며, 1년 중 6개월 이상 거주해야 합니다.
주택 자산: 주택을 완전히 소유하고 있거나, 기존 모기지 잔액이 적어 리버스 모기지 대금으로 즉시 전액 상환이 가능해야 합니다.
재무 평가: 대출 실행 전 차입자(Borrower)의 신용 이력, 소득·현금 흐름, 재산세·보험 납부 능력 등이 종합 평가되며, 미납 연방 채무가 있으면 대출이 제한될 수 있습니다.

대출 한도(2026)

최대 대출 한도: $1,249,125는 FHA가 대출 산정 시 인정하는 주택 가치의 최대 상한선이며, 실제 수령액은 나이·이자율·주택 가치 등에 따라 결정됩니다.
수령 방법: 일시불, 월별 연금식 수령, 크레딧 라인(Line of Credit) 방식 중 선택할 수 있으며, 여러 방식을 혼합할 수도 있습니다.

필수 절차

리버스 모기지는 신청 전 주택도시개발부(HUD)의 승인 상담자와의 상담이 법적 의무입니다.

상담 내용: 대출의 비용, 세금에 미치는 영향, 상속 문제 및 대안(Downsizing 등)을 검토합니다.
연방 HECM 규정에 따라 상담 완료 후 최소 3영업일이 지나야 대출 신청서 접수가 가능합니다.
상담 유효 기간: HECM 상담 수료증은 발급일로부터 180일(calendar days) 동안 유효합니다.

주의사항

리버스 모기지는 ‘공짜’가 아닌 나중에 갚아야 할 대출임을 명심해야 합니다.

상환 시점: 마지막 차입자가 사망, 주택 매각, 또는 연속으로 12개월 이상 집을 비울 때(예: 요양원 입소 등) 대출금 전액을 상환해야 합니다.
채무 불이행 위험: 재산세 미납, 보험 미유지, 주택 관리 소홀 시 강제 퇴거 및 압류가 발생할 수 있습니다.
주택 가치 한도 내 상환 책임(Non-Recourse) 원칙: 대출 잔액이 집값을 초과하더라도, 차입자나 상속인은 집값 이상의 금액을 갚을 책임이 없습니다.
- 예시: 부모님이 돌아가신 시점에 대출금은 50만 달러인데 집값은 40만 달러로 떨어졌다면 상속인은 부족한 10만 달러를 갚을 필요가 없습니다.

상속인의 선택

차입자 사망일로부터 30일 이내에 집에 대한 의향을 Servicer에게 알려야 합니다. 단, 상속인이 Servicer에게 사망 사실을 최대한 빨리 알리는 것이 중요합니다.

선택 1: 집을 팔고 남은 차액 가지기
- 집을 팔아서 대출금(원금+이자)을 갚습니다.
- (집값이 대출금보다 많으면) 차액은 상속인의 몫. (집값이 대출금보다 적으면) 대출 잔액이 집값보다 많은 경우, 집값의 95% 이상으로 매각하면 나머지 잔액은 FHA 보험으로 처리되어 상속인 추가 부담 없음.
선택 2: 대출금을 갚고 집을 유지하기
- 상속인이 집을 계속 소유하고 싶다면, 대출기관(lender)이 자료 제출 시 90일 연장을 승인할 수 있으며, 총 약 6개월까지 처리 시간이 주어질 수 있습니다. 연장 승인 주체는 HUD가 아닌 lender입니다.
- 집을 유지하려면 대출 잔액 전액 또는 집의 감정가(appraised value)의 95% 중 더 적은 금액을 납부하면 됩니다.
선택 3: 집의 소유권을 은행에 넘기기 (Deed in Lieu of Foreclosure)
- 집값보다 대출금이 더 많거나, 집을 파는 과정이 번거로운 경우 상속인이 자발적으로 소유권을 은행에 넘기는 방식입니다.

문의

HUD(미국 주택도시개발부): 1-800-569-4287
Bergen County Reverse Mortgage Housing Counseling: 201-336-7431
NJ Housing and Mortgage Finance Agency (NJHMFA): 1-800-654-6873 – 시니어를 위한 주거 금융 프로그램 관리
AWCA에서 관련 상담을 무료로 제공해 드립니다 (201-862-1665 / info@awcanj.org)

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